Каждый из нас уже сталкивался или обязательно столкнется со словом «кадастр». Требуется ли узаконить землю под дачей, баней или гаражом, построить свой дом, сделать перепланировку в квартире - везде понадобятся документы, которые относятся к сфере кадастровых услуг.
В Магадане данные услуги оказывает компания «Землемер». Компания образовалась в 2000 году и работает в сфере кадастра и геодезии более 22 лет. Предприятие предлагает полный спектр кадастровых и геодезических работ: от написания заявления до разработки межевого и технического планов, от составления договоров до съемок земельных участков, от лазерного сканирования до аэрофотосъемки местности и создание 3Д модели.
О тонкостях геодезии и кадастрового учета «Весьма» поговорил с главным геодезистом - кадастровым инженером «Землемера» Александром Кудановым.
Александр Куданов, фото из личного архива - Александр, расскажите доступным языком, что такое кадастр и чем занимается ваша компания?
- Хотелось бы по-простому, но вряд ли получится.
Начинали мы как скорее геодезическая компания, но постепенно вектор направления компания менялся в сторону кадастровых услуг. На данном этапе у нас золотая середина, 50% кадастровые работы, 50% геодезические работы.
Кадастровые работы – это довольно обширное понятие. В первую очередь это переплетение юридических и технических знаний. Для того чтобы грамотно подготовить документы - нужно знать много юридических нюансов. Для того чтобы грамотно выполнить замеры – нужно знать много технических нюансов и инженерных программ.
Большинство клиентов, когда видят нашу работу за компьютером, удивляются, как у вас голова не взрывается от такого количество щелканий и перемещений между программами. Но все это дело привычки. Если действительно по-простому, то кадастровые работы в основном делятся на два этапа.
Первый – это технические замеры объекта недвижимости специализированным поверенным оборудованием. Второй – это подготовка документов, на основание которых заказчику работ зарегистрируют право на объект недвижимости, внесут изменения в конструктив, либо наоборот погасят право собственности.
В большинстве случаев заказывают межевые и технические планы, акты обследования. Это классика. Иногда требуются и более специфичные работы – разработка проекта межевания территории, внесение изменения в границы населенного пункта, установление охранной зоны объекта. Мы начинали с межевания и работали только с юридическими лицами. Накапливали опыт, оттачивали технологию работ. Сейчас наш круг клиентов максимально разнообразен, как и спектр оказываемых услуг.
На текущий момент мы, наверное, не ставили на кадастровый учет только машино-места, да и то только потому, что их нет в Магадане. Если будет нужно – разберемся.
- То есть, любой человек к вам может обратиться?
Да, можно прийти к нам, и мы все сделаем. К слову, компания занимается подготовкой документов под ключ. Если заказчик - занятой человек, он вполне может сделать нотариальную доверенность, и мы представим его интересы.
Второй год подряд набирает популярность услуга по перепланировке квартир и нежилых помещений. Встречаемся с заказчиком, он нам показывает, как было и как он хочет, чтобы было. Мы сразу обозначаем получится ли узаконить такую перепланировку и если да, то начинаем работать.
В среднем справляемся за два месяца, вместо шести, когда заказчик делает все сам. Не секрет, что иногда чтобы подать документы, необходимо ждать запись по несколько недель. Чтобы избежать такой потери времени, мы стараемся по возможности подавать документы электронным путем, заверяя их цифровой подписью. Плюс опять же мы знаем, что и как нужно подавать. За счет электронного документооборота серьезно сокращаются сроки подготовки пакета документом. Многие клиенты обращаются к нам как раз потому, что знают нашу скорость работы.
Анна Кудрявцева- А если речь идет о документах на землю?
- Если мы работаем по нотариальной доверенности, то в большинстве случаев с человеком мы видимся три раза. На первой встрече обсуждаем план действий и возможность прийти к результату, на второй встрече заказчик вручает нам доверенность, и на итоговую встречу получает результат работ. Да, бывает не все так гладко. Один из примеров: вся земля, на которую подается заявка на общих условиях, выставляется на аукцион. Соответственно, нет 100% гарантий, что вы выиграете этот аукцион, ведь если кто-то предложит больше, тот и заберет лот. Но мы всегда предупреждаем заказчика обо всех нюансах и рисках.
А нюансов очень много. Коммерческую землю, например, в большинстве случае нельзя сразу оформить в собственность. Сначала земля берется в аренду на срок от трех до пяти лет, за который вы должны построить определенный объект недвижимости, зарегистрировать на него право, и только потом подать документы на выкуп участка. А под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство землю можно взять сразу в собственность.
Еще один пример экономии времени: после подготовки межевого плана, если у нас хватает полномочий, мы предлагаем подать межевой или технический план на регистрацию путем использования специализированных платных программ.
Заказчику не нужно звонить и записываться на прием, лично посещать МФЦ для сдачи документов и еще потом для получения результата. Многие довольны таким сервисом. Не буду врать, бывают случаи, когда в документах инженер допускает небольшую ошибку, и документы необходимо доработать. Но мы стараемся решить это путем подачи дополнительных документов электронным путем, совершенно не беспокоя заказчика.
Коллектив ООО "Землемер" - Вы говорите о таких тонкостях кадастра, это интересно. А многие, кстати, звонят, чтобы просто проконсультироваться?
- Да, количество таких запросов выросло. В среднем мы оказываем от 5 до 10 консультаций в день. Все консультации бесплатные. Бывают сложные дела, когда анализ первичных документов занимает от 30 минут и более, бывают простые дела, когда достаточно сказать пару предложений по телефону.
Для простых дел мы решили создать специальный телеграм-канал, где помимо консультаций также публикуем всю актуальную информацию о законодательстве в сфере кадастра. Смысл канала максимально простой: человек зашел, задал вопрос, в течение дня получил бесплатный профессиональный ответ от кадастрового инженера.
Но это касается простых и стандартных случаев. Для чего-то более сложного, где требуется анализ документов или ты в принципе не понимаешь, что от тебя хочет человек, без личной встречи и прямого общения не обойтись.
Приведу пример, раз пятьдесят в год нам звонят и просят провести межевание участка. Смотрим документы – межевание проведено. Говорим человеку – вам межевание не нужно, он говорит нет, мне нужно межевание! Хочу поставить забор. Выясняется, что ему просто нужно вынести границы земельного участка, а это процедура в 3-4 раза дешевле межевания. Это из того, что сразу приходится в голову. И таких ситуаций множество. Работа специфическая, люди редко приходят к нам просто так, но часто не совсем понимают, что им нужно. Тут опять же без личного общения не обойтись.
- А какие сроки работ? Есть такой стереотип, что все связанное с документами на землю, перепланировку и т.д. – это месяцы ожидания оформления.
- До сих пор у заказчиков гуляет стереотип, что, например межевание – это месяц и более, да и вообще процедура, от которой сводит зубы.
Бывают случаи, когда межевание занимает и месяц, и два, и полгода. Но это сложные случаи. В 60% случаев именно по Магадану мы справляемся за 7 дней. У нас достаточно много материалов, так как уже 15 лет мы ведем свою личную базу съемок. То есть абсолютно все съемки соединяются в единое целое. Для нас это очень ценный материал.
Плюс ко всему, с 2016 года мы начали применять аэрофотосъемку, вести базу фотографий и панорам 360. С 2020 внедрили лазерное сканирование объектов. Все это позволяет существенно сократить срок выполнения полевых работ и максимально быстро перейти к юридической части.
Проще говоря, приходит человек и просит размежевать землю на определенном незанятом участке. А у нас уже есть материалы на этот участок, а значит срок выполнения заявки сокращается. Хочу обратить внимание, что за эти 7 дней мы не просто проводим межевание или делаем технический план на дом. Мы еще успеваем провести регистрацию объекта в Росреестре. Поверьте, это очень быстрые сроки.
Рабочие моменты Тут надо отдать должное и Магаданскому отделению Росреестра и Кадастровой палате. За 7 лет моей работы в данной сфере Росреестр в разы улучшил сервис и скорость оказываемых услуг. Преобразился личный кабинет пользователя, выросла скорость обработки заявок, например, дела по садоводству и ИЖС проходят регистрацию за 3 дня. Всегда можно проконсультироваться по телефону по любому техническому вопросу, а в 2022 орган создал телеграмм канал для оперативного решения вопросов от кадастровых инженеров.
Нужно отдать должное Департаменту САТЭК, который старается следовать всем нововведениям. Например, недавно на уровне законодательства было разрешено подписывать акты согласования границ при помощи цифровой подписи. Раньше мы носили бумажные экземпляры на согласование в приемную и забирали результат через пару недель. А сейчас можно подписать акт согласования при помощи ЭЦП и срок согласования заметно уменьшился, так как идет электронный документооборот.
Именно совместная работа органов и кадастровых инженеров, позволила уменьшить сроки кадастровых работ в разы. Современное оборудование, конечно, тоже ускоряет выполнение работ. Значительную часть прибыли мы тратим на обновление нашего технического парка. И это не разовые, а ежегодные траты.
Многие иногородние клиенты, которые «в теме», удивляются, когда слышат или видят наш парк оборудования… бтак вы же с Магадана, откуда это у вас? Приятно слышать такие вопросы. Значительная часть приборов – это фирма Trimble и DJI. К сожалению, Trimble в этом году ушел с Российского рынка, а заменить такой класс оборудования китайцами не так-то просто… поэтому бережем приборы как зеницу око. Надеемся на лучшее.
Обследование земельного участка - А в чем разница между кадастровыми работами и геодезией?
- Это совершенно разные вещи. У многих в голове геодезист – это что-то связанное с ремонтом дороги, даже не знаю, почему так вышло. Самый частый вопрос на улице - "дорогу да будут делать?" Но геодезист - это не только про дорогу. Это сопровождение строительства объекта, подсчет объема материала, создание топографической съемки для проектирования, исполнительные схемы и профиля построенных трубопроводов, инженерные изыскания и поиск коммуникаций.
Это различные обмеры зданий в поисках отклонений. Геодезист – это полностью техническое мышление. Мне честно больше по душе геодезия. Но в 2015 г., когда устал работать вахтами и захотелось осесть в городе на пятидневке, пришлось осваивать новое направление.
- Геодезист - редкая профессия?
- К сожалению, найти специалиста в Магадане в этой области практически нереально. Да, есть местный институт, который выпускает маркшейдеров. И есть маркшейдера в поиске работы.
Но маркшейдер и геодезист – это опять же разные профессии. Маркшейдер – это больше про горные дела, сопровождение карьеров, подземная прокладка туннелей. И такой опыт работы нам совершенно не подходит. Мы выходим из ситуации, приглашая на работу молодых перспективных ребят, которые «в теме», и фактически заново переобучаем их.
В среднем требуется год, чтобы человек понял, что мы от него хотим, и потом необходимо несколько лет практики, прежде чем специалист станет полностью самостоятельным работником. Нехватка качественных кадров очень затрудняет развитие организации. Всегда хочется взять сотрудника, который сразу начнет работать, но у нас так не получается.
Лазерное сканирование здания 